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篇名: 不可不知的不動產熱門名詞
作者: Âng有腦眼花的瘸子	日期: 2010.12.18　　天氣: 　心情:

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.資訊產業爆炸的年代，許多『hito』的詞彙你不可不知；在不動產相關報導中，『容積率』、『都市更新』、『履約保證』等詞語時常被提及，但您瞭解這些是代表著什麼意思嗎？

《容積率》

一言以敝之，『容積率』就是指一塊基地內，建築物的總樓地板面積與基地面之比。

舉例而言，有一塊基地為一百坪，因此就單層而言，最大的單層面積頂多就是一百坪，故今天這塊土地蓋了單層樓板面積五十坪的房子，並蓋了十樓高，則其容積率就是百分之五○○(五十坪×十樓=五百坪總樓地板面積)，同理，四層樓的樓房，單層的樓板面積為五十坪，則容積率就是百分之二○○。

而之所以要實施管制容積率，主要就是為了控管都市的人口密度，藉以平衡不同區域內的均衡發展。政府藉由容積率和建蔽率的地目控管，建築物在設計上也變得呈現較為多元而彈性，因而能塑造出多元的都市景觀；更重要的是，藉由此作法，將使供給量和房價較為穩定。

《都市更新》

之所以要都市更新，歸咎根本原因，就是因為精華區土地所具有的稀有性。因此為了都市機能的復甦再利用，並改善一些已老舊的社區，促進公用利益與整體的永續發展，因而採取此作法。

目前實務上的作法，包括了重建、整建和維護等三種方式，而整建與維護原則上都會保留原建物的主體，最大的差別在於整建多會使得樓板面積有所增減，藉以達到更多機能性的需要，維護則多強調從更新區域的土地使用和公共設施等建物管理層面著手。

而重建區段的實施方法，則包括了權利變換、協議合建、土地信託、徵收、區段徵收、市地重劃等等的方式，主要的實施者除了政府主導或其委託，另外像是民間自行實施或民間委託實施等都普遍常見，其中民間委託就是坊間所熟知的，委託由建設公司或開發、信託等公司來進行相關事宜。

《履約保證》

不動產買賣金額鉅大，為了保障買賣雙方的權益，因而特別有此制度的衍生。最早是針對預售屋所採取的制度，以確保建商能夠履行交屋相關的承諾，後來普遍也呈現於成屋的買賣交易當中。

以坊間的例子為例，通常會由建經公司或銀行做為履行契約保證方，在交易的過程中，買屋所付的款項都會匯入此一共同專戶當中，等到所有的買屋契約流程都跑完後，價金才會予與賣方，達到交易上的銀貸兩訖，如此一來，雙方即可大大減去遭受蓄意詐騙、或查封違約等情形，可強化雙方在買賣上的安全性。

《附屬建物分開計價》.

打從今年五月一日起，由內政部推動的新制預售屋買賣定型化契約中，明文規定要將主建物、陽台、雨遮等附屬建物、以及樓梯、走廊等共有公設部份分開計算，並須在契約中分開標示各部份的面積及售價。

雖然此政策對抑制房價而言，是不見有實質效果的，但對於價格的公開透明化來看，仍是必須肯定其作為，至少這讓消費者能夠清楚理解到，每一分付出的錢，是花費到哪個部份，畢竟錙銖必較可是購屋的最高原則。.

《海砂屋貸款撤消》.

其實不只是買到海砂屋，諸如凶宅、輻射屋等重大瑕疵，近期都被金管會列入定型化契約範本相關草案的附件當中，此舉對於消費者的買屋權益而言，無疑又是多了一層保障。

此旨在於，如果在申請貸款的過程當中，發現所購買的房屋是重大瑕疵建物，即可要求銀行撤消貸款；然而，當須注意的是，因為鑑別的過程是由銀行自理，而非是政府公佈同一標準，在執行上可能會有不少認定上的差異，因此建議購屋人最好還是在看屋前就儘可能先排除掉這些問題。

另外需注意，如果是已開始撥款後才發現這些重大瑕疵，那還是只能同過去作法，循法律途徑來判決求償；而凶宅部份由於判定上較為困難，因此最好的方法還是在買屋前，能多看多打聽，才能有效杜絕此情形。.

《雨遮新規定》.

雨遮充虛坪惹民怨，行政院說詞也是朝令夕改，在建商、消費者代表接連陳情之後，日前內政部營建署針對雨遮公佈了新的定義。

並分別對雨遮的位置和用途做出說明，位置的定義下述將會說明；雨遮功能的定義則是，遮陽、擋雨、以及防止火災發生時的火苗上竄等。

關於位置，未來營建署將規定雨遮只能蓋在窗戶的上方，左右長至多五十公分長，而不能再於建物周圍，隨意亂蓋一圈，而無實質用處。而針對雨遮所有權及計價部份，據目前政府單位表示，還是要召詢相關學者、專家後才會再行公佈。.

《預售屋履約保證》.

近日內政部公告，從明年五月一日起，預售屋買賣定型化契約中應記載履約保證機制條款，否則將依消保法最高金額，可處以150萬元之罰鍰。

而消保會通過的履約保證機制分二大選項，由買賣雙方擇一採行，其一為內政部同意之履約保證方式，另一為其他替代性履約保證方式，計有四個選項，分別為一﹕價金返還保證二﹕價金信託三﹕同業連帶擔保及四﹕公會連帶保證。

推行此方案可能造成財力較為有限的建商增加其成本，造成資金周轉的凍結；然對於一般消費者或投資客，除了買屋的門檻可能因為建商成本的轉嫁，使得買屋的自備款門檻拉高，對於短期投資客來說，也等於須先投入較多的成本；但由於總價是不變的，對自住買家而言，除了付款比例上的有所差異，添增的更是一份購屋的保障。.

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